【美和说法】居住权确认|即使是你的房子，也可能住不进去卖不出手！
时间：2020-06-05
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来源：美和家事公众号
前几天，离婚冷静期的风劲吹，强劲到连懂行的不懂行的都开始讨论，就好像不讨论就赶不上时髦似的。然而，比起离婚冷静期，我们可能真的更需要关心一下“居住权”！
以往我们也能经常听到“居住权”，特别是在很多老人所设立的遗嘱中时有出现“居住权”的身影。
例如老人希望在过世后继续让保姆居住在自己家中等情形，伴随着民法典的出台，居住权终于有了属于自己的合法身份！
通俗来说，居住权是双方根据合同约定，居住权人有权利占有、使用他人住宅的权利，即有权利住在别人的房子里。仔细来看，可以将居住权看做，是将房屋的使用效用和房屋的增值效用进行了剥离。根据规定可以这样理解，居住权是无偿设立的，但需要房屋所有权人与居住权人书面约定清楚居住的时间期限和相关要求，然后再到登记机构进行居住权登记。另外，法律并没有对居住权人的身份进行限制，因此居住人可以是房屋所有权人的父母、配偶、子女，甚至还可以是无血缘关系的人。但需要强调的是，居住权是不得转让与继承的，因此当居住权期间届满或者居住权人死亡时，居住权也就随之消灭了。
以房养老
本质上，居住权的设立初衷就是为了能够更好地保护弱势群体，同时也为实现“以房养老”疏通了最后一公里的道路。
举个例子来说，一个丁克老年家庭除有一套价值500万的房产外，手中既没有多余的现金资产也没有大额保单作为支撑，面对看病、养老等需求，虽然在市场上曾出现过“倒按揭”的方式来解决这一问题，但由于法律基础的缺失，呼应的人群并不是很多，很难为老年人真正解决养老难的问题。
现在，伴随着居住权的设立，老人可以将所居住房屋的所有权进行出售，同时保留自己的居住权直至死亡，充分利用杠杆将身后无人接管的房产合理转化为身前可以享用的养老现金。婚前房产加名
居住权的出现，一定程度上也可以缓解婚前房产加名带来的家庭矛盾纠纷。例如男女双方马上就要步入婚姻殿堂，但房产作为男方的婚前个人财产，考虑到日后若离婚房产将面临被分割的风险。但是若不将女方名字加上去，也会为日后家庭矛盾埋下了一颗不定时炸弹，若签署婚前协议也颇为繁琐。有了居住权，可以和对方约定在婚姻存续期间，一方将享有房屋的居住权，同时另一方也不用担心出让所有权，这也将成为一种行之有效的解决方法。
未来，居住权势必会为二手房交易带来一场全新的旋风，购房者不仅需要查询房屋的司法查封、抵押等基本权属情况，更重要的是要确认该房屋名下是否登记有居住权人。
购房者对于二手房的交易会趋于更加谨慎的态度。如果未能对此进行全面审查，很有可能出现即使完成了房产过户手续，但由于该房屋已经登记了居住权，从而出现无法入住的情况。
通过诉讼也无法解决该问题，那么结果一定是悲剧的，你辛苦还房贷，他人享受住房的场景也不是没有可能发生！然而，与居住权制度相配套的实施细则还没有出台，法条的落地在未来还会有一个过程，例如除死亡外，居住权人是否存在退出的机制？居住权人是否享有落户的权利等等一系列问题有待解决，我们拭目以待！
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